题目

  试述房地产估价的原则。

  答:(1)房地产估价活动的结果常常作为反映房地产市场公正价格的重要依据,关系到房地产估价活动当事人的切身利益。为了维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人的合法权益,房地产估价机构从事房地产估价活动时,应当坚持独立,客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准,不受任何组织或者个人对房地产估价活动和估价结果的非法干预。

  (2)除了独立、客观、公正原则外,房地产估价还应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则。遵循合法原则,要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。遵循最高最佳使用原则,要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。


多做几道

  简述置业担保公司设立的条件。

  2011年3月5日,甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同,约定:甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司,每月租金150万元,按月收租,租期两年,从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后,甲公司将楼房交付乙公司使用。此后,乙公司按期交租。2011年9月,甲公司因欠丙公司2800万元,便将该楼房抵押给丙公司,双方订立了抵押合同,约定:如甲公司不能在2011年12月底还债,丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月,甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月,丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。  问:(3)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记,丙公司能否行使对该大楼的抵押权?为什么?

  2011年3月5日,甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同,约定:甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司,每月租金150万元,按月收租,租期两年,从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后,甲公司将楼房交付乙公司使用。此后,乙公司按期交租。2011年9月,甲公司因欠丙公司2800万元,便将该楼房抵押给丙公司,双方订立了抵押合同,约定:如甲公司不能在2011年12月底还债,丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月,甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月,丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。  问:(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记,甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?乙公司是否取得该大楼的抵押权?为什么?

  简述房地产抵押权实现的清偿顺序。

  REITS

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